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fiches conseils - 15/10/2015

SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie VS SCPI en direct

tours d'immeubles bureaux

Il est possible d’investir dans des sociétés civiles de placements immobiliers soit en direct, soit via un  contrat d’assurance-vie. Mon Projet Retraite vous explique quelles sont les principales différences entre ces deux modes d’investissement et quelle est la solution à privilégier dans votre cas personnel.

Les SCPI au sein du contrat d’assurance-vie

Comment cela se passe ?

L’investissement dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie se déroule de la façon suivante : l’argent versé sur le contrat d’assurance-vie est investi sur des parts de SCPI.

Il faut compter les frais d’entrée du contrat d’assurance-vie s’il y en a , plus des frais spécifiques à la SCPI.

Par exemple, sur le contrat d’assurance-vie Mon Projet Retraite Vie, il n’ y pas de frais d’entrée, en revanche, en cas d’investissement sur des SCPI, l’argent est investi à 97.5% soit des frais spécifiques aux SCPI de 2.5%.

Une fois l’argent investi, le prix de la part passe automatiquement en moins-value : on parle de la valeur de retrait. C’est sur cette valeur que sera calculé le rendement et également le capital disponible sur votre contrat d’assurance-vie. Cette moins-value est compensée par le rendement distribué, on parle de coupon.

Selon les SCPI, un certain pourcentage du rendement est distribué( en général 85%) , le restant correspondant à des frais de la société de gestion pour entretenir son parc immobilier.  Sur un contrat d’assurance-vie, les intérêts générés sont  automatiquement réinvestis en parts de SCPI.

En plus des frais prélevés par la société de gestion, il faudra décompter également les frais annuels de gestion du contrat prélevés cette fois-ci par l’assureur. Ceux-ci varient selon les assureurs (0.96% pour le contrat Mon Projet Retraite Vie).

En terme de fiscalité, aucune fiscalité n’est appliquée tant que l’argent est sur le contrat d’assurance-vie, la fiscalité ne s’appliquant qu’aux moments des rachats.

En cas de rachat, la fiscalité appliquée est la fiscalité classique de l’assurance-vie en cas de rachats, à savoir : au mieux (après 8 ans de détention ) 7.5% +15.5% correspondant aux prélèvements sociaux.

Avantages

L’avantage principal de cette forme d’investissement est que les intérêts réalisés bénéficient du cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie.

D’autre part, cette forme offre une plus grande liquidité car celle-ci est assuré par l’assureur.

Inconvénients

En passant par l’assurance-vie,  un intermédiaire s’ajoute  entre la société de gestion et le souscripteur.
Le rendement s’en trouve donc un peu diminué par les frais supplémentaires du à ce nouvel interlocuteur.

D’autre part, toutes les SCPI ne sont pas accessibles via les contrats d’assurance-vie, elles doivent être sélectionnées par l’assureur pour être éligibles.
Par ailleurs, le montant de l’investissement est également encadré sur les contrats d’assurance-vie : la plupart des assureurs autorisent un pourcentage maximum de l’investissement total , avec un montant maximum.

Par exemple, sur le contrat d’assurance-vie Mon Projet Retraite Vie, l’investissement en SCPI ne peut être supérieur à 50% de l’encours total et doit être maximum de 50 000 euros par SCPI.

LES SCPI EN DIRECT

Comment cela se passe ?

L’investissement se passe directement avec la société de gestion, le souscripteur devient porteur de parts.

Les frais sur investissement sont compris entre 8 et 10% HT, en revanche il n’y a pas de frais supplémentaires sur le rendement et  celui-ci est directement versé sur le compte bancaire du porteur de parts.

Les revenus sont dans ce cas considérés comme des revenus fonciers, taxés à la tranche marginal d’imposition + 15.5% de prélèvements sociaux.

Avantages

La SCPI en direct est plus adaptée aux personnes qui souhaitent se constituer des revenus complémentaires étant donné le mode d’attribution des intérêts générés. D’autre part, les SCPI en direct sont finançables par emprunt bancaire, ce qui permet de se construire un patrimoine dans le temps.

L’autre avantage est que toutes les SCPI sont accessibles en direct et le rendement net est meilleur du fait qu’il y ait moins d’intermédiaires entre le porteur de parts et la société de gestion.

Inconvénients

Les SCPI en direct présentent 2 inconvénients principaux par rapport à l’investissement via une assurance-vie.
Dans un premier temps, la fiscalité est plus élevée puisque les revenus sont taxés comme des revenus fonciers. D’autre part, cette forme d’investissement est moins liquide car il faut vendre les parts contrairement à l’investissement via un contrat d’assurance-vie, où la liquidité est assurée par la compagnie d’assurance.

En conclusion, il convient de comparer ces deux options en fonction du montant que vous souhaitez investir,de votre imposition et de vos objectifs pour trouver la solution la plus avantageuse pour vous.

 

Découvrez les SCPI via notre assurance-vie

 

Découvrez nos SCPI en direct

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