> espace client
notre sélection

Les valeurs de luxe sous pression…achetez français !

  Les valeurs de luxe sous pression…achetez français !   Après des années de croissance particulièrement appréciée par la bourse, les

Déjà 2019 !

Déjà 2019 !   Article du 1 10 2018   Certains thèmes économiques et politiques voués à influencer l’année 2019 sont d’ores

10 ans après…

Article du 17 septembre 2018 10 ans après… En septembre 2008, la planète financière était durement secouée par la faillite

les plus lus

Les valeurs de luxe sous pression…achetez français !

  Les valeurs de luxe sous pression…achetez français !   Après des années de croissance particulièrement appréciée par la bourse, les

Déjà 2019 !

Déjà 2019 !   Article du 1 10 2018   Certains thèmes économiques et politiques voués à influencer l’année 2019 sont d’ores

NEWSLETTER

dossiers thématiques - 19/03/2013

La Location en meublé

jeune homme naviguant sur son ordinateur portable

qu’est-ce que la location en meublé ?

 

 

Définition de la location en meublé

La location enmeublé est considérée comme tel lorsque le logement loué est équipé de telle sorte que le locataire peut s’installer sans faire l’acquisition de meubles ou d’équipements.

La location en meublé doit être bien fourni en matière de meubles, d’appareils ménagers, en linge de maison et tout ce qui est utile dans un logement.

Les types location en meublé

Il existe différents types de meublé qui ouvrent droit à des avantages fiscaux différents.

La location meublé à usage de résidence principale pour le locataire

Si le locataire fait du bien sa résidence principale, l’article L632 -2 du code de l’habitation  doit être appliqué.

Il est dans ce cas obligatoire :

  • de rédiger un bail écrit d’au moins un an
  • que le bail soit reconductible tacitement pour une année (si le bailleur souhaite modifier les conditions du contrat ou ne veut pas renouveler le contrat il doit motiver sa décision et en informer son locataire avec un préavis de 3 mois.)

De son cote le locataire peut résilier le contrat à tout moment avec un préavis de 1 mois.

Cas spécifique de la location en meublé aux étudiants :

En choisissant un étudiant comme locataire, la durée du bail est, par dérogation, de 9 mois  et sans clause de reconduction automatique.

A savoir : si vous possédez déjà 4 locations meublées, la 5e et les suivantes devront forcément être des locations à usage de résidence principale.

La location meublé au travers d’une résidence de services ou touristique

Ce type de location s’applique uniquement sur les structures suivantes :

  • Résidences services
  • Résidences étudiantes
  • Résidences para-hôtelière
  • Résidences EHPAD (établissement d’hébergement pour les personnes âgées dépendantes)
  • Résidence de tourisme

Dans ce type de location en meublé, le bailleur est lié à un gestionnaire de la résidence via un bail commercial d’au moins 9 ans.

Le bailleur en contrepartie s’engage à louer le bien pendant neuf ans. Attention, si le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail ou bout des neufs ans, il pourra être contraint de verser des indemnités d’éviction au gestionnaire, pouvant aller jusqu’à deux années de chiffre d’affaires TTC.

Il y a plusieurs avantages à louer en meublé via une résidence de service :

  • il existe une possibilité de récupérer la TVA
  • La location sera gérée par un professionnel, qui garantit le loyer même si le bien n’est pas loué

La location en meublé saisonnière

Pour bénéficier de ce statut, il faudra faire une déclaration de meublé de tourisme. Pour être accepté, il faut que le bien soit en conformité avec le Code du tourisme.

La location de courte durée

Dans les faits, il s’agit souvent d’un logement de standing loué à un salarié d’une entreprise pour quelques mois, et avec un loyer élevé.

Il n’y a pas de règles  spécifiques et le droit commun devrait  s’appliquer  et laisser une grande liberté au bailleur- propriétaire.

Malheureusement, dans les faits, ce type de location en meublé n’est pas considéré comme relevant du code de l’habitation. Il faut entreprendre les démarches pour obtenir un changement d’usage et souvent également un changement de destination pour être utilisé à des fins commerciales, et en tant qu’hébergement hôtelier. Cette transformation de bien d’habitation en bien commercial est couteuse et souvent rendue impossible par les règlements de copropriété ou par les mairies.

Ces procédures sont complexes et sont le plus souvent assorties de mesures désavantageuses.

Le bailleur qui effectuerait de la location en meublé de courte durée sans avoir obtenu les autorisations nécessaires encourt jusqu’à 25 000 € d’amende.

Tout savoir sur le fonctionnement de la location en meublé

Statut du loueur : professionnel ou non professionnel ?

La location en meublé peut être considérée comme meublé professionnel (LMP) ou comme meublé non professionnel (LMNP).

Quelles sont les conditions pour être considéré comme une location meublé professionnel (LMP) ?

II faut impérativement remplir les trois conditions suivantes pour avoir le statut de location en meublé professionnel (LMP) :

  • Un membre du foyer fiscal doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel.
  • Les loyers perçus doivent être supérieurs à 23 000€ HT
  • Les loyers perçus doivent être supérieurs à 50% des autres revenus du foyer fiscal (hors revenus fonciers)

Dans quels cas la location meublé est-elle non-professionnel (LMNP) ?

Si la location en meublé ne remplit pas les 3 conditions de la location meublé professionnel (LMP) alors elle est automatiquement considérée comme une location en meublé non professionnel (LMNP)

La location en meublé non professionnel peut être “classique” ou “Censi-Bouvard”.

Quelle fiscalité pour la location en meublé

La TVA applicable sur la location meublé

Pour pouvoir récupérer la TVA, il faut que le logement soit situé dans une résidence avec services ou de tourisme. Le bail commercial doit avoir une durée de 9 ans et proposer les services suivants :

  • Accueil et gardiennage,
  • Entretien des parties privatives,
  • Petit déjeuner,
  • Fourniture de linge de maison

Par ailleurs, les loyers perçus doivent être soumis à la TVA.

Déduction des déficits des impôts sur le revenu

La location en meublée apporte de nombreux avantages fiscaux. Les loyers perçus sont comptabilisés en tant que BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non en tant que revenus fonciers.

Les charges (intérêts d’emprunt, charges propriété et copropriété, les frais d’établissement) et les charges liées au statut (les dépenses d’entretien et de réparation) sont déductibles du revenu. Cela peut engendrer un déficit.

Les éventuels déficits du loueur en meublé non professionnel suivent le régime des BIC non professionnels : ils ne sont pas imputables sur le revenu global mais reportables (sur 10 ans) sur les revenus issus de la location meublée exercée à titre non professionnel.

L’amortissement comptable

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans :

  • le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans
  • les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 12 et 60 ans

Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements alors différés le sont sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.

Le régime des plus-value de la location meublé

La location en meublé non professionnelle relève du régime des plus-values privées.

Pour les loueurs en meublé professionnels,  il y a une exonération de taxation de la plus value si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et qu’elle génère des recettes inférieures à 90 000 €.

Pour des recettes comprises entre 90 000 € et 126 000 €, la location meublée bénéficie d’un allègement dégressif.

 

l’ISF et la location meublé

Les biens du loueur en meublé professionnel peuvent être exonérés d’ISF si les revenus générés par le loueur sont supérieurs aux revenus professionnels de son foyer fiscal (et si les conditions de recettes supérieures à 23 000 € et d’inscription au RCS sont par ailleurs satisfaites).

Les droits de Succession et la location meublé

En cas de donation ou de succession à titre gratuit, le loueur en meublé professionnel pourra bénéficier de l’ensemble des mesures destinées à favoriser la transmission des petites entreprises (pas de régime de faveur pour les loueurs non professionnels)

Abattement à hauteur de 75 % sur la valeur des biens ou des titres de la société transmis par décès à trois conditions :
En cas de société :

  • Le loueur doit avoir en cours au moment du décès un engagement de conservation des titres d’au minimum deux ans
  • L’ensemble des héritiers doivent s’engager à conserver les titres pendant au moins six ans
  • L’un des héritiers ou légataires doit exercer son activité principale dans la société

En cas d’entreprise individuelle :

  • Aucune durée de détention requise en cas de création
  • L’ensemble des héritiers doivent s’engager à conserver les biens hérités pendant au moins six ans
  • L’un des héritiers ou légataires doit poursuivre pendant cinq ans l’exploitation de l’entreprise

Différé et étalement du paiement des droits de succession ou de donation. Cumulable avec l’abattement éventuel de 75 %, cette mesure permet :

  • un différé du premier paiement des droits de cinq ans
  • un étalement du paiement des droits sur les dix années suivantes par semestre

 Impôts et taxes

La location en meublé est soumises à certaines taxes :

  • La taxe foncière
  • La taxe professionnelle
  • les cotisations professionnelles du loueur en meublé professionnel

 

Les conseils de mon projet retraite pour la location en meublé

La location en meublé professionnel est bonne solution pour constituer un patrimoine tout en jouissance d’un régime fiscal intéressant. Néanmoins, certains choses sont à savoir :

  • Dans le cas d’un investissement au sein d’une résidence services, la question la plus importante, c’est :
    Qui gère mon meublé ? S’agit-il d’une société reconnue en termes de promotion commerciale et de gestion ? ou est-ce une petite société pour laquelle je ne bénéficie pas d’information, et dont la solidité financière n’est pas démontrée ?
  • Faire impérativement valider son bail commercial par un spécialiste afin d’éviter les mauvaises surprises.
  • La location en meublé permet de générer un revenu complémentaire pour partie défiscalisée. Il ne faut pas l’envisager dans une optique de plus-value immobilière, il s’agirait d’un mauvais calcul. D’autant que ce type de bien est plus délicat à la revente qu’un bien immobilier classique. La location meublée est un investissement sur le très long terme.

 

LMP LMNP CENSI BOUVARD LMNP CLASSIQUE
Inscription au RCS Oui Non Non
Revenus -Revenus des loyers> 23 000€-Revenus des loyers > 50% des revenus du foyer Revenus des loyers < 23 000€ Revenus des loyers < 23 000€
TVA déductible Oui si :
  • – 3 des 4 services assurés
  • Bail commercial de 9 ans
  • Loyer soumis à la TVA
Oui si :
  • – 3 des 4 services assurés
  • Bail commercial de 9 ans
  • Loyer soumis à la TVA
Oui si :
  • – 3 des 4 services assurés
  • Bail commercial de 9 ans
  • Loyer soumis à la TVA
Amortissement Oui meubles et murs Oui, meubles et murs mais sur la fraction supérieure à 300 000€ Oui meubles et murs
Fiscalité -Loyers perçus= BIC-Charges déductibles-> déficit fiscal
    Soumise à :
  • -Taxe foncière
  • Taxe professionnelle
  • Cotisations sociale
Loyers perçus= BICRéduction impôt de 11% sur prix
d’acquisition (300000€ maxi) ; étalée sur 9 ans, reportable sur 6 ans
Exonération taxe foncière pendant 2 ans si logement neuf
Loyers perçus= BIC-Charges déductibles ->déficit fiscal, reportable sur 10 ans.Exonération taxe foncière pendant 2 ans si logement neuf
Plus-value Dépends du régime professionnel des plus-values Dépends du régime professionnel des plus-values Dépends du régime professionnel des plus-values
ISF Non comptabilisée Comptabilisée Comptabilisée
Succession Régime succession égal à celui d’une transmission d’une société Régime succession général Régime succession général
En savoir plus sur les LMNP

guillemet Sur le même thème

dans la même rubrique

touche de clavier expat

dossiers thématiques - 24/02/2014

Expatriés, quels placements pour votre retraite ?

Découvrez quels sont les meilleurs placements à réaliser en tant qu'expatriés.

plusieurs parapluies gris avec un parapluie rouge au milieu

dossiers thématiques - 13/09/2013

La diversité des régimes spéciaux

Il existe une grande diversité de régimes de retraite : Mon Projet Retraite fait le point sur les régimes spéciaux.

homme de dos face à une route portant un chapeau

dossiers thématiques - 04/09/2013

Les retraites chapeaux : que recouvrent-elles ?

Les retraites chapeaux sont des systèmes de retraite supplémentaires qui font souvent polémique du fait de leur conditions particulièrement avantageuses, mais savez-vous vraiment ce qui se cache derrière ce terme ?

Deux personnes face au coucher du soleil en bord de mer

dossiers thématiques - 19/08/2013

Le système de retraite en France : origines et perspectives

Quelles sont les origines de notre système de retraite ? Quel fonctionnement a-t-il aujourd'hui ?

Tirelire Cochon cassée par un marteau

dossiers thématiques - 24/07/2013

Rachat de trimestres : Quelles modalités ?

Vous avez eu des interruptions de carrière ou êtes entré tard sur le marché du travail ? Vous pensez que vous ne pourrez pas partir en retraite à l'âge légal sans que votre pension soit minorée?

Voici ce que vous devez savoir si vous considérez racheter vos trimestres.